Czy UOKiK ma świadomość skutków likwidacji otwartych rachunków powierniczych?

Piotr Semeniuk
Dodane przez Piotr Semeniuk Lipiec 18, 2018 11:02 Uaktualniony

Czy UOKiK ma świadomość skutków likwidacji otwartych rachunków powierniczych?

Story Highlights

  • Likwidacja otwartych rachunków powierniczych nie jest dobrym pomysłem, ale z innych powodów niż argumentuje rząd. Realizacja postulatu UOKiK to bowiem zagrożenie nie tyle dla polityki mieszkaniowej państwa (spadek podaży mieszkań), co dla konkurencyjnej struktury rynku, panujących na nim cen oraz (!) dla praw konsumentów.

Podobne artykuły

Czym są otwarte rachunki? Od momentu, gdy w maju 2018 r. departament ochrony interesów konsumentów UOKiK pokazał projekt zmian do ustawy deweloperskiej toczy się zagorzała debata na temat jednego z najważniejszych postulatów Urzędu: likwidacji tzw. otwartych rachunków powierniczych. Obowiązująca od dobrych kilku lat ustawa deweloperska nakazuje bowiem deweloperom stosować jeden ze „środków ochrony nabywców”. Ci do wyboru mają przede wszystkim właśnie „otwarty” oraz „zamknięty” rachunek powierniczy. Różnica między oboma bankowymi instrumentami polega na tym, że przy rachunku zamkniętym, bank wypłaca deweloperowi środki nabywcy dopiero po wybudowaniu budynku i przeniesieniu na niego własności mieszkania. Z kolei przy rachunku „otwartym” deweloper otrzymuje od banku pieniądze kupujących po oddaniu kolejnych etapów inwestycji (zwykle bank zatrudnia specjalnych inspektorów, którzy kontrolują stan prac na budowie). Przy hipotetycznym bankructwie dewelopera stosującego otwarty rachunek istnieje więc ryzyko, że konsument nie otrzyma z powrotem wszystkich wpłaconych środków (choć „na pocieszenie” pozostanie mu udział w niedokończonym gruncie).

Argumenty za i przeciw. Ponieważ otwarte rachunki są mniej bezpieczne od zamkniętych, za ich likwidacją opowiada się oczywiście sam UOKiK, a także niektóre organizacje konsumenckie. Przeciwko – środowisko deweloperów oraz – jak się wydaje – także Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju. Wiceminister resortu, Artur Soboń stwierdził bowiem w tym tygodniu, że postulat likwidacji rachunków powierniczych „sprawia, iż wyższy poziom bezpieczeństwa środków nabywców mieszkań zostanie osiągnięty kosztem braku możliwości realizacji celów polityki mieszkaniowej państwa”. Zarówno deweloperzy (PZFD) jak i rząd zdają się więc argumentować, że likwidacja rachunków, choć pogorszy co prawda (nieznacznie) bezpieczeństwo nabywców mieszkań, to doprowadzi jednocześnie do upadku/wycofania się z rynku mniejszych deweloperów, którzy nie będą w stanie pozyskiwać kapitału zamrożonego na zamkniętych rachunkach. W konsekwencji dojdzie do spadku podaży mieszkań, co jest oczywiście niekorzystne z punktu widzenia interesu państwa (szczególnie w okresie przedwyborczym).

Jestem w tej unikalnej sytuacji, że cały czas na bieżąco nadzoruje firmę, która co miesiąc pomaga setkom Polaków przy zakupie mieszkania (przede wszystkim dokonując odbioru technicznego), a jednocześnie, jako prawnik od prawa konkurencji i konsumentów, śledzę inicjatywy UOKiK oraz państwową politykę konkurencji. Moje przemyślenie jest następujące: likwidacja otwartych rachunków powierniczych nie jest dobrym pomysłem, ale z innych powodów niż argumentuje rząd. Realizacja postulatu UOKiK to bowiem zagrożenie nie tyle dla polityki mieszkaniowej państwa (spadek podaży mieszkań), co dla konkurencyjnej struktury rynku, panujących na nim cen oraz (!) dla praw konsumentów.

1) Na początku należy stwierdzić, że w teorii otwarte rachunki powiernicze rzeczywiście są bardziej bezpieczne dla konsumentów. Chociaż ze względu na rosnące ceny deweloperzy na razie nie bankrutują, to – jak sugeruje UOKiK – nie można tego wykluczyć w przyszłości.

2) Z mojej ponad rocznej obserwacji o małych i średnich deweloperach można poczynić trzy obserwacje. Primo, finansują się przeważnie ze środków nabywców. Secundo, część małych i średnich deweloperów (z naciskiem na tych mniejszych) ma gdzieś ustawę deweloperską i masowo stosują cuda niewidy typu nienotarialna umowa przedwstępna zamiast deweloperskiej, na podstawie której konsument płaci całość ceny dwa lata przed terminem oddania mieszkania (co w teorii grozi deweloperowi nawet więzieniem). Tertio, ci ostatni (nieuczciwi) deweloperzy są zwykle tańsi i niejako „z zamian” za niższe ceny mają prawa konsumentów często mają w głębokim poważaniu (np. przy odbiorach mieszkań), a konsumenci (ci bardziej świadomi) to akceptują w imię niższej ceny.

3) Ponieważ mali i średni deweloperzy potrzebują kapitału nabywców (vide pkt 2), likwidacja otwartych rachunków wypchnie ich z rynku, przede wszystkim uczciwym średnich deweloperów. Ich miejsce zajmą deweloperzy duzi (których stać na kredyt) oraz nieuczciwi mali (którzy już dzisiaj gdzieś mają środki ochrony nabywców takich jak otwarte rachunki). Załóżmy więc, że dziś struktura rynku wygląda następująco: 60 proc. – deweloperzy duzi i znani (mogący sobie pozwolić na zamknięte rachunki i finansowanie inwestycji ze źródeł innych niż środki nabywców); 20 proc. – uczciwi deweloperzy średni i mali; 20 proc. nieuczciwi mali deweloperzy. Po zmianach rynek będzie zaś wyglądał tak: 70 proc. – deweloperzy duzi; 30 proc. – „nieuczciwi” mali deweloperzy.

4) Po likwidacji otwartych rachunków konsument stanie więc przed następującym wyborem. Albo kupić mieszkanie tanio od szemranego dewelopera (gdzie nawet otwarty rachunek mieszkaniowy wciąż jest luksusem), albo drogo od dużego. Wzrośnie też ilość deweloperów „systemowo” naruszających prawa konsumentów, a jeżeli szemrany deweloper upadnie, konsument i tak nie odzyska wszystkiego (likwidacja rachunków powierniczych niewiele tu zmieni). Za to pozostałe 70 proc. rynku ulegnie oligopolizacji. Co prawda rynek deweloperski jest cały czas dość konkurencyjny ale już, gdy przyjrzeć się szczegółowym danym, oligopol powoli postępuje. W 2017 r. w sześciu największych polskich miastach zakupiono ok. 73 tys. nowych mieszkań (dane REAS), z czego najwięksi deweloperzy sprzedali blisko 20 tys. lokali (dane Catalyst), czyli ok. 25 proc. Niby więc wskaźniki HHI cały czas niskie, ale rynek z roku na rok się koncentruje, a przy wypchnięciu z niego średnich deweloperów będzie się koncertował jeszcze szybciej, szczególnie w dużych miastach. Ponieważ likwidacja otwartych rachunków niesie za sobą dodatkowe koszty kapitału (w tym dla deweloperów dużych), ryzyko, że ci w skoordynowany sposób „przerzucą” podwyżki na konsumentów jest nie znowu takie małe.

5) O podaż mieszkań akurat bym się nie bał. Co prawda, zgodnie z prawami mikroekonomii, przy wzroście cen powinna ona nieznacznie spaść. Z drugiej strony, duzi deweloperzy sprawniej niż mali są wstanie „ogarnąć” formalności związane z inwestycją deweloperską i szybciej pozyskać kapitał na budowę, więc spadek podaży spowodowany wzrostem cen, zostanie najpewniej zrekompensowany przez wzrost udziałów rynkowych dużych deweloperów.

Podsumowując, pomysł UOKiK, żeby zlikwidować otwarte rachunki powiernicze może i nie taki głupi w teorii. Jednak wysuwając swój postulat UOKiK powinien być pewien, że zdoła zapobiec negatywnym skutkom jego realizacji. Po pierwsze, oligopolizacji rynku i przerzuceniu wyższych kosztów kapitału na konsumentów (to zadanie departamentu ochrony konkurencji UOKiK). Po drugie, większej aktywności szemranych małych deweloperów z premedytacją ignorujących ustawę deweloperską (to z kolei zadanie departamentu ochrony interesu konsumentów Urzędu i jego lokalnych delegatur). I teraz niech Urząd sam sobie odpowie, czy „dźwignie” powyższe zadania.

Piotr Semeniuk
Dodane przez Piotr Semeniuk Lipiec 18, 2018 11:02 Uaktualniony
Napisz komentarz

Brak komentarzy

Co o tym myślisz?

Bądź pierwszą osobą która doda komentarz do artykułu.

Napisz komentarz
Zobacz komentarze

Napisz komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.
Wymagane pola oznaczone są*

Wydarzenia

No events found